In der Sache gibt es Neuigkeiten aus der Rechtssprechung. Ausführlichere Informationen und den Original Artikel vom 16. Februar 2021 finden Sie weiter unten auf dieser Seite.
OLG Dresden: Anspruch auf 50 % Mietminderung auch ohne Existenzgefährdung
Die Diskussion um den Anspruch auf Mietminderung bei Gewerberäumen in Zeiten von Corona geht in die zweite Runde. Nachdem es lange Zeit so schien, als würden die Gerichte das Verwendungsrisiko ihrer Gewerberäume auch in Pandemiezeiten alleine den Mietern aufbürden, erscheint mit dem Urteil des Oberlandesgericht (OLG) Dresden vom 24.2.2021 (Az. 5 U 1782/20) ein Lichtstreif am Himmel. Die Richter stellten in ihrem Urteil fest, dass eine Mieterin, die wegen Corona-Maßnahmen ihr Geschäft nicht mehr öffnen durfte, für die Zeit der Schließungen nur die halbe Miete zu zahlen habe. Das OLG Dresden berief sich in seiner Urteilsbegründung neben der Störung der sog. großen Geschäftsgrundlage insbesondere auch auf den Ende 2020 neu eingeführten Art. 240 § 7 EGBGB, der coronabedingte Vertragsanpassungen für Gewerbemieter erleichtern sollte. Die Gesetzesneuerung war zunächst in die Kritik geraten, da auch nach ihrer Neueinführung die Gerichte weiterhin stets im Einzelfall zu prüfen haben, ob es für den jeweiligen Mieter unzumutbar ist, am unveränderten Vertrag festzuhalten. Erstinstanzliche Gerichte hatten dies überwiegend nur in den Fällen bejaht, in denen der Mieter durch die pandemiebedingten Schließungsanordnungen in eine existenzbedrohliche Lage geraten ist und damit kurz vor der Pleite stand. Dieser restriktiven Rechtsprechung haben die Richter des OLG Dresden nun eine Abfuhr erteilt und klargestellt, dass die Intention des Gesetzgebers bei der Gesetzesneuerung stärker zu berücksichtigen sei und auch unabhängig von einer tatsächlichen Existenzgefährdung das Mietrisiko in Pandemie-Zeiten hälftig auf beide Vertragsparteien zu verteilen sei.
Zu beachten ist, dass genau am selben Tag das OLG Karlsruhe (Az. 7 U 109/20) in einem ähnlich gelagerten Fall noch im Sinne der alten Rechtsprechung entschieden hat und der verklagten Mieterin einen Minderungsanspruch verwehrte. Laut dem Urteil der Karlsruher Richter habe die Mieterin nicht ausreichend geltend gemacht, durch die Schließungsanordnungen in ihrer Existenz bedroht worden zu sein.
In beiden Fällen haben die unterlegenden Parteien Revision angekündigt. Damit ist nun der Bundesgerichtshof gefragt, eine Grundsatzentscheidung zu treffen und die bislang uneinheitliche Rechtsprechung in geordnete Bahnen zu bringen. Es bleibt insoweit abzuwarten, ob der BGH der neu eingeschlagenen Linie des OLG Dresden folgen oder an der alten, restriktiven Rechtsprechung festhalten wird.
Original Artikel vom 16. Februar 2021
Die staatlichen Schließungsanordnungen während der Corona-Pandemie treffen insbesondere Clubbetreiber:innen als Mieter:innen von Gewerberäumen (nachfolgend Mieter:innen) hart. Die betroffenen Betreiber:innen können die angemieteten Gewerberäume plötzlich nur stark eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen. Es stellt sich deshalb die Frage, wie mit den Mietzahlungen zu verfahren ist. Die Clubbetreiber:innen haben als Mieter:innen ein starkes Interesse daran, möglichst wenig oder gar keine Miete zu zahlen. Die Vermieter:innen wiederum werden in den meisten Fällen auf ihren vertraglich vereinbarten Anspruch auf Zahlung der Miete beharren. Es dreht sich am Ende also um die Frage, welche der Parteien das Risiko des Ausfalles durch die Schließungsanordnung trägt.
I. Rechtslage bis Ende 2020
Sofern die Parteien diese Frage nicht bereits im Vertrag geregelt haben, müssen gesetzliche Regelungen herangezogen werden. Hierbei ist insbesondere § 313 BGB relevant, welcher die Anspruchsvoraussetzungen für die sogenannte „Störung der Geschäftsgrundlage“ regelt. Die hier zu erwähnenden wichtigsten Voraussetzungen für diesen Anspruch sind einmal, dass sich wesentliche Umstände des Vertrages nachträglich geändert haben (sog. Störung der Geschäftsgrundlage; erste Voraussetzung). Zweitens muss das weitere Festhalten am Vertrag für den/die Mieter:in unzumutbar sein (Unzumutbarkeit; zweite Voraussetzung). Liegen diese Voraussetzungen vor, so kann dem/der Mieter:in ein Anspruch auf Vertragsanpassung zustehen. Die Vertragsanpassung kann in Form einer Mietminderung oder Mietstundung erfolgen und im Extremfall sogar zu einem Kündigungsrecht der Mieter:in führen. Unter Heranziehung dieser Vorschrift haben die Gerichte im vergangenen Jahr eine Reihe von Einzelfallentscheidungen getroffen, aus denen sich jedoch keine klaren Leitlinien für Mieter:innen erkennen lassen. Einerseits wurde überwiegend eine Mietzahlungspflicht der Mieter:innen angenommen. Andererseits gab es auch gerichtliche Entscheidungen, in denen ein Anspruch auf Mietminderung aufgrund der Corona-Pandemie bejaht wurde.
II. Änderungen der Rechtslage durch Einführung des Art. 240 § 7 EGBGB?
Mit dem Ziel, mehr Klarheit rund um den Anspruch auf Vertragsanpassung bei Gewerberaummiete in der Corona-Pandemie zu schaffen, hat der Gesetzgeber zum 31. Dezember 2020 den neuen Art. 240 § 7 EGBGB eingeführt (vgl. BT-Drs. 19/24501, 6; Brinkmann/Thüsing, NZM 2021, 5). Die neue Vorschrift versucht die Anwendung der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB insbesondere für Mieter:innen zu erleichtern und somit die Verhandlungen zwischen den Mietparteien zu vereinfachen. Dieser Versuch scheint jedoch fehlgeschlagen, da die Rechtsänderung kaum Auswirkungen auf die rechtliche Position der Mieter:innen hat (vgl. Brinkmann/Thüsing, NZM 2021, 5). Die rechtliche Bewertung der Gewerberaummiete in der Corona-Pandemie ist auch nach der Gesetzesänderung genauso komplex wie vorher. Einfach gesagt ergänzt die neu eingeführte Vorschrift den bereits existierenden § 313 BGB schlicht an der falschen Stelle. Die neue Vorschrift stellt lediglich klar, dass eine Schließungsanordnung aufgrund der Corona-Pandemie eine nachträgliche wesentliche Vertragsänderung darstellt (Störung der Geschäftsgrundlage; erste Voraussetzung). Diesen Punkt hatten die Gerichte jedoch schon bereits vor Änderung der Gesetzeslage überwiegend bestätigt (vgl. Landgericht Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20; LG Heidelberg, Urteil vom 30.7.2020 – 5 O 66/20; LG Frankfurt a. M., Urteil vom 2.10.2020 – 2-15 O 23/20). Schwerpunkt der gerichtlichen Diskussion – und Grund für die unterschiedlichen Entscheidungen – war vielmehr die Frage, ob das Festhalten am bisherigen Vertrag für den/die Mieter:in unzumutbar ist oder nicht (zweite Voraussetzung).
Die Unzumutbarkeit wurde bis jetzt von den Gerichten unterschiedlich bewertet und tendenziell eher abgelehnt. An dieser Unsicherheit ändert sich auch durch die neu eingeführte Vorschrift nichts. Der Gesetzgeber hat also eine Regelung lediglich für den Bereich aufgestellt, über den in der bisherigen gerichtlichen Praxis bereits Einigkeit bestand. Für die Mieter:innen wäre es hilfreicher gewesen, wenn die Vorschrift zum Vorliegen von Unzumutbarkeit für Mieter:innen im Falle eines Mietausfalls aufgrund von Schließungsanordnungen während der Corona-Pandemie Stellung genommen hätte. Genau zu diesem Punkt schweigt sie aber.
Die Frage, ob das weitere Festhalten am unveränderten Vertrag für die von der Corona-Pandemie betroffenen Mieter:innen unzumutbar ist oder nicht, muss also von den Gerichten weiterhin stets im Einzelfall geprüft werden. Verneint das Gericht eine Unzumutbarkeit, sind die Mieter:innen verpflichtet, weiter die vollständige Miete zu zahlen ohne jedoch den angemieteten Raum nutzen zu können. Welche Kriterien für oder gegen eine solche Unzumutbarkeit sprechen, soll nachfolgend erläutert werden.
III. Unzumutbarkeit im Sinne des § 313 BGB
Bei dem Merkmal der Unzumutbarkeit i.S.d. § 313 BGB handelt es sich um ein normatives Element. Das bedeutet, es gibt keine starren Voraussetzungen, wann dieses Merkmal erfüllt ist. Vielmehr wird die Frage der Unzumutbarkeit in jedem Einzelfall durch eine umfassende Interessenabwägung der Parteien festgestellt. Diese Abwägung bezweckt, das von beiden Vertragsparteien nicht vorhergesehene, aber doch eingetretene Risiko (wie die Corona-Pandemie) in ausgleichender Weise auf die Vertragsparteien zu verteilen (vgl. MüKoBGB/Finkenauer, 8. Aufl. 2019, BGB § 313 Rn. 1, 2).
Bei der Abwägung werden alle Umstände des Einzelfalles berücksichtigt: Für eine Unzumutbarkeit der Mieter:innen sprechen dabei Nachteile wie gravierende Umsatzrückgänge oder eine prekäre/existenzbedrohliche wirtschaftliche Situation. Es werden jedoch auch die Vorteile, die dem Mieter – etwa durch verringerte Kosten (Kurzarbeit), staatliche Hilfszahlungen oder Versicherungsleistungen – zugeflossen sind, berücksichtigt. Gegen die Unzumutbarkeit der Mieter:innen spricht nach Ansicht der Gerichte auch, dass bei Gewerbemietverträgen grundsätzlich der/die Mieter:in das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt (so Landgericht Heidelberg, Urteil vom 30.7.2020 – 5 O 66/20 sowie Landgericht Stuttgart, Urteil vom 19. November 2020, 11 O 215/20). Zudem wird auch die im konkreten Vertrag festgelegte Risikoverteilung mitberücksichtigt. Haben sich die Parteien z.B. wirksam vertraglich geeinigt, dass der/die Mieter:in das gesamte Risiko eines Ausfalls tragen soll, so wird aufgrund des Grundsatzes der Privatautonomie auch die Unzumutbarkeit nach § 313 BGB zu verneinen sein.
Da die Voraussetzungen der Unzumutbarkeit in jedem Einzelfall neu abgewogen werden, lassen sich (nach wie vor) keine klaren Voraussetzungen für Mieter:innen definieren. Was sich bei den Gerichtsentscheidungen des letzten Jahres jedoch herauskristallisiert hat ist, dass eine Unzumutbarkeit überwiegend dann angenommen wird, wenn die Mieter:innen durch die Schließungsanordnungen in eine existenzbedrohliche Lage geraten, etwa weil der Umsatz vollständig eingebrochen ist.
So äußerte sich beispielsweise das Landgericht Mönchengladbach in seinem Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20 wie folgt:
[…] Eine Vertragsanpassung kommt nur dann und insoweit in Betracht, als sich die Folgen der COVID-19-Pandemie so schwerwiegend auf das jeweilige Mietverhältnis ausgewirkt haben, dass ein Festhalten am unveränderten Vertrag einer oder beiden Parteien nicht zugemutet werden kann (BeckOGK/Martens, 1.10.2020, BGB § 313 Rn. 229, 243). Das ist in der Regel nur der Fall, wenn das Festhalten am Vertrag zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbaren Ergebnissen führt (BGH GRUR 1997, 382, 384 = BGHZ 133, 321). Bei der Beurteilung, ob die Umstände sich für die Partei als unzumutbar dargestellt haben, sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (BGH NJW 2012, 1718 Rn. 30; BeckOGK/Martens, 1.10.2020, BGB § 313 Rn. 243)
Unzumutbarkeit ist für den Zeitraum vom 01.04.2020 bis 19.04.2020 zu bejahen. Aufgrund der hoheitlichen Schließungsanordnung konnte die Beklagte in dem streitgegenständlichen Ladengeschäft für diese Zeit keinerlei Umsätze verbuchen. Die Umsätze des Aprils der letzten Jahre (2017: 23.605,72 Euro; 2018: 25.796,35 Euro; 2019: 17.927,24 Euro) konnten nicht ansatzweise erreicht werden, die Beklagte verzeichnete Umsatzeinbußen von 100 %; was im Übrigen aufgrund der öffentlichen Betriebsuntersagungen allgemein bekannt ist und keines Beweises bedurfte. Es handelte sich dabei auch, die zwangsweise Schließung ab dem 19.03.2020 berücksichtigend, um einen Zeitraum von einem Monat und damit um einen Zeitraum von nicht unerheblicher Dauer. […]
Im Gegenzug dazu verneinte das Landgericht Heidelberg (Urteil vom 30.7.2020 – 5 O 66/20) etwa die Unzumutbarkeit im Falle eines von Schließungsanordnungen betroffenen Einzelhandelsgeschäfts mit Umsatzrückgängen in Höhe von 45,42 % im März 2020 bzw. 39,25 % im April 2020. In seinen Ausführungen ließ das Gericht jedoch erkennen, dass es insbesondere in extremen Ausnahmefällen mit existentiell bedrohlichen Folgen eine Mietminderung für möglich hält:
„ […] Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt dabei grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (BGH, Urt. v. 16.02.2000 – XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714; siehe oben). Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Eine solche Risikoverteilung bzw. -übernahme schließt für den Betroffenen – abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsame Folgen für eine Partei eintritt – regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (BGH, Urt. v. 16.02.2000 – XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714) […]“
Ähnlich entschied auch das Landgericht Stuttgart mit Urteil vom 19. November 2020 (Az.: 11 O 215/20). Es verneinte eine existentielle Bedrohung und damit eine Unzumutbarkeit bei einer nur etwa einen Monat andauernden Schließungsanordnung im März/April 2020 und begründete dies u.a. wie folgt:
„[…] Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls ist eine Unzumutbarkeit für die Beklagte vorliegend nicht gegeben. Zunächst trägt grundsätzlich die Beklagte als Mieterin das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Des Weiteren ist nicht dargelegt, dass die erzwungene Schließung zu existentiell bedeutsamen Folgen bei der Beklagten geführt hätte. Die Beklagte führt an, dass die Schließung ihrer Filialen zu einer ganz erheblichen Liquiditätslücke geführt hätte, die eine Mietzinszahlung im April 2020 unmöglich gemacht hätten. Solchen Liquiditätsengpässen trägt jedoch bereits Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB Rechnung, der den Mieter vor der Kündigung schützt, soweit er, bedingt durch die Corona-Pandemie, seine Miete vorübergehend nicht pünktlich zu leisten im Stande war (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2020, 2-15 O 23/20).
Darüber hinaus betrug der Zeitraum der Schließung letztlich nur etwa einen Monat. Dass ihre Liquiditätssituation auch heute noch angespannt wäre, trägt die Beklagte nicht vor. Dann ist es ihr aber auch zumutbar, die rückständige Miete nunmehr zu begleichen (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2020, 2-15 O 23/20). […]“
IV. Fazit
Die Neuregelung des Art. 240 § 7 EGBGB scheint nicht das, was sie auf den ersten Blick zu sein verspricht. Sie ändert nichts daran, dass die Gerichte die jeweiligen Fälle in Bezug auf die Unzumutbarkeit einer detaillierten Einzelfallprüfung unterziehen müssen. Pauschale Mietkürzungen für von der Corona-Pandemie betroffene Mieter:innen sind danach weiterhin nicht möglich. Anders als ursprünglich bezweckt, schafft es die neue Rechtsänderung weder Verhandlungen zwischen den Parteien zu erleichtern noch mehr Klarheit in die Rechtslage zu bringen, da sie einen Teil betrifft, der bereits vorher unstreitig war. Es bleibt also abzuwarten, ob die Gerichte bei ihrer bisherigen Linie bleiben und den Mieter:innen im Wesentlichen das Verwendungsrisiko aufbürden oder der Absicht des Gesetzgebers stärkere Geltung verschaffen, indem sie großzügiger als bisher eine Mietanpassung bejahen.
Für Mieter:innen bedeutet dieser fehlgeschlagene Versuch, sich bei der Frage, ob ein Anspruch auf Mietminderung, Stundung oder gar ein Kündigungsrecht besteht, weiterhin auf die Voraussetzungen der Unzumutbarkeit zu konzentrieren. Da gerade in Clubs oder angemieteten Veranstaltungsräumen infolge der Schließungsanordnung häufig ein Umsatzeinbruch von 100% vorliegen dürfte, ist die Annahme einer Unzumutbarkeit jedenfalls nicht ausgeschlossen. So bejahte das Landgericht Mönchengladbach einen Anspruch auf Mietminderung im Umfang von 50 %, da dem betroffenen Besitzer eines Schuhgeschäfts der Umsatz in der Zeit der Schließung auf null gesunken war (vgl. Landgericht Mönchengladbach: Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20). //nas, avh